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湖南:地方立法欲解物業管理難題
作者:昭通弘彩物業  來源:本站  發表時間:2019/5/15 17:50:37  點擊:324
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7月16日下午,湖南省第十三屆人大常委會第五次會議第三次審議了《湖南省物業管理條例(草案)》。三審稿圍繞物業服務費調整,車庫、車位管理,物業服務企業在合同終止后拒不退出等容易引發糾紛的焦點問題,進行了規范和完善。

 

物業費:提高收費需經業主大會或過半數的業主同意

 

物業服務企業擅自提高物業服務費,從而引發小區物業糾紛的事情并不鮮見。針對調研中業主反映強烈的情況,三次審議稿對提高物業服務費的有關程序作出嚴格規定,增加了“物業服務合同期內,物業服務企業不得擅自提高物業服務收費標準。如需提高的,物業服務企業應當按幢公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料,與業主委員會協商,并經業主大會同意;沒有成立業主大會的,需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,并簽訂變更協議。

 

二次審議稿中關于業主欠交物業服務費的,物業服務企業能否進行公示催交的規定,是社會關注的一個焦點。常委會組成人員對此意見也有分歧。湖南省人大法制委員會認為,根據物業服務合同約定按時交納物業服務費是業主的基本義務;業主欠交物業服務費的,物業服務企業可以依法催交。至于催交的手段,只要不違反法律及公序良俗即可,不必由地方立法規范。據此,對該條作出相應修改。

 

小區車位:優先滿足業主需求

 

小區停車一位難求的狀況非常普遍。一些開發商為謀取利益,將車庫、車位賣給非業主、侵害業主權益的事情也屢見不鮮。根據常委會組成人員關于加強車庫、車位出租管理的審議意見,三次審議稿增加一項規定:物業管理區域規劃設置的機動車停車庫、車位應當首先滿足業主需要。建設單位不得將物業管理區域內規劃的車庫、車位出售給本區域以外的單位或者個人。業主要求承租尚未處置的規劃車庫、車位的,建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。占用業主共有的道路或者其他場地設置的機動車停車位,屬于業主共有。

 

更換物業:合同終止拒不退出的擬處1萬元以上10萬元以下???/span>

 

當前,在物業服務合同權利義務終止后,因物業服務企業拒絕退出而引發的糾紛不在少數,影響了社會穩定。有常委會組成人員對此提出,對物業服務企業在合同終止后拒不退出的,應當增設法律責任。湖南省人大常委會法工委在基層調研時也聽到了類似意見。三次審議稿就此進行了完善,明確要求原物業服務企業應當自物業服務合同期限屆滿或者解除之日起15日內退出物業項目,并與新的物業服務企業辦妥管理交接手續并移交有關資料和財物。同時規定,物業服務企業無正當理由拒不移交有關資料的,由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的,對物業服務企業予以通報,處1萬元以上10萬元以下???。

 

應急管理和應急維修:細化申請主體細致監督規定

 

為增強物業應急管理和應急維修制度的操作性,三審稿進一步明確區分成立業主大會和尚未成立業主大會兩種情形,規定申請物業應急管理的主體分別為“業主委員會”和“十名以上業主聯名”;在組織應急維修的主體中,增加了“業主、業主委員會”。

 

根據常委會組成人員關于進一步明確社區居委會在物業管理中職責的審議意見,三審稿增加居(村)民委員會“對業主大會籌備、召開進行具體指導”的規定。根據常委會組成人員關于加強專項維修資金監管的審議意見,三次審議稿中增加規定:住宅專項維修資金的管理和使用,應當依法接受審計部門的審計監督。而且,住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當依法接受財政部門監督。

 

此外規定,設區的市、自治州、縣(市、區)人民政府應當建立物業管理聯席會議制度,定期研究解決物業管理活動中的重大問題。

 

根據常委會組成人員關于支持在老舊住宅小區增設電梯的審議意見,草案三審稿增加規定:“老舊住宅小區業主需要增設電梯的,規劃、國土資源、住房和城鄉建設、質量技術監督、財政、消防等有關部門應當根據國家和省有關規定予以支持?!?

 

來源:檢查日報

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