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案例丨未獲得業主大會合法選聘簽訂的物業合同是否有效?
作者:昭通弘彩物業  來源:本站  發表時間:2019/5/23 17:34:58  點擊:182
來源:物業網  
案情

田某為某小區業主,A物業和某小區業委會簽訂了物業管理合同。田某認為A物業和小區業委會未經法律要求的“占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數”的業主同意授權的情況下就簽訂了物業管理合同,同時對于田某提出公示合同的要求不予理睬。長期以來,小區的物業管理越來越混亂,并有業主反映被告A物業的工作人員無證上崗,有安全隱患,且人員配置不足,田某也時常見物業公司工作人員焚燒垃圾和干樹枝等節省開支的行為。2005年9月份,田某從小區業主的訴訟材料中,見到了合同和一些相關證據復印件,該合同第二十六條補充協議:“甲方委托乙方向小區業主收繳前欠物業管理費,該收入由乙方提取30%作為管理費及稅金外,其余70%可適當補貼物業管理費用不足”,“70%可適當補貼物業管理費用不足”中的“物業管理費”被涂改為“公共部位維修”。田某認為A物業簽訂合同主體違法,且擅自處置其收繳的小區業主前欠物業管理費的行為損害了田某的利益,遂訴至法院,要求確認業委會與物業公司簽訂的物業服務合同無效。

選聘和解聘物業服務企業應由業主共同決定,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式,具體由業主大會議事規則規定。本案涉案的小區業主大會議事規則規定,業主大會可以采用郵寄形式進行表決,但“視為同意”不適用于選聘物業服務企業。而本案選聘物業服務企業的選票,同意票中返回信息表示同意的僅17票,剩余304票均為未反饋意見而把它直接視為同意,故業主大會的該次表決不符合法律、法規的相關規定。在被告A物業未獲得業主大會合法選聘的情況下,被告業委會以該次表決結果為依據與被告A物業簽訂的《物業服務合同》應屬無效。

根據《物權法》的相關規定,業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

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